เลือกคอนโดอย่างไร…ไม่ต้องนอนผวาว่าจะโดนเช็กบิลย้อนหลัง !

 

ผ่อนคอนโดในฝันแทบตาย 

ฝันนั้นอาจสลายเพราะที่อยู่…เสี่ยงโดนรื้อ

🏬

 

 

 

เมื่อศาลเอ่ยคำพิพากษา ลูกบ้านก็น้ำตาตก คดีคอนโดหรู แอชตัน อโศก เป็นคดีดังที่สร้างความสั่นสะเทือนไปทั่วเพราะ คอนโดถูกสั่งรื้อถอนภายหลังจากที่ลูกบ้านเก็บกระเป๋าเข้ามาอยู่แล้วอย่างสมบูรณ์ ทำให้ลูกบ้านตาดำๆ ที่ไม่รู้อีโหน่อีเหน่ถึง 580 รายต้องตกอยู่ในสถานการณ์ กินไม่ได้ นอนไม่หลับ อยู่ไม่เป็นสุข ถ้าอ้างอิงจากรายการโหนกระแส บรรดาลูกบ้านได้เล่าถึงปัญหาที่ต้องเผชิญไว้คร่าวๆ ดังนี้ 

 

 

• ลูกบ้านเกิดหนี้สินกับธนาคารไปแล้ว หรือบางคนจ่ายเงินครบแล้ว แต่ยังเป็นกังวลว่าอาจจะต้องย้ายออกภายหลัง
• ไม่สามารถรีไฟแนนซ์ได้
• ขายต่อ หรือปล่อยเช่าก็ไม่ได้
• ยังไม่มีใครให้ความชัดเจนได้ว่า จะได้รับการเยียวยาความเสียหายอย่างไร หรือเมื่อไหร่

 

 

จากปัญหาที่คาราคาซังอยู่นี้ ทำให้ลูกบ้านเหมือนยืนอยู่บนเส้นด้ายตลอดเวลา อีกทั้งมีโอกาสที่จะตกเป็นผู้มีหนี้สินนับล้าน แต่อาจจะไม่มีที่ซุกหัวนอนก็เป็นได้

เป็นเพียงภาพประกอบบทความเท่านั้น 

 

 

---

เลือกคอนโดอย่างไร

ช่วยหลีกเลี่ยงการถูกเช็กบิลภายหลัง

🏬

 

 

 

“ ไม่อยากตกอยู่ในสภาวะ เสียเงินเป็นล้าน แต่ไม่มีบ้านซุกหัวนอน ควรเลือกควรโดอย่างไรดี ? ”

 

 

สำหรับวิธีการที่จะช่วยให้ไม่ต้องตกอยู่ในสภาวะดังกล่าว สามารถเริ่มได้ตั้งแต่ขั้นตอนการเลือกคอนโดเลย  เพียงดูจากข้อกฎหมายเบื้องต้น รวมถึงนำบทเรียนจากคดีความที่เคยเกิดขึ้นทั้งในอดีต และปัจจุบันมาร่วมพิจารณา  ซึ่งบทความนี้จะพาไปดู 5 จุดสังเกตที่มองเห็นได้ด้วยตาเปล่า ว่าคอนโดที่เราเล็งไว้ จะมีปัญหากับเราในภายหลังหรือไม่

 

 

 

  ✅  ทางเข้า-ออกอาคาร ต้องไม่ยืมจมูกใครหายใจ

 

 

 

จากข่าวของ คอนโดแอชตัน อโศก มีใจความแบบเข้าใจง่ายๆ ว่า ที่ดินทางเข้า-ออกอาคารแอชตัน อโศก เป็นที่ดินของการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย และเป็นที่ดินมาจากการเวนคืน จึงไม่อาจนำมาให้เอกชนใช้ในการประกอบการได้ จึงเท่ากับว่า แอชตัน อโศก ไม่มีทางเข้าออกหลักที่ได้มาตรฐานตามที่กฎหมายกำหนด 

 

 

• ทางเข้าออก ข้อนี้เป็นอันดับแรกที่ดูได้ง่ายๆ กฎหมายกำหนดให้ทุกคอนโดต้องมีทางเข้าออก ให้ดีที่สุดคือทางเข้าออกควรเป็นที่ของคอนโดเอง การใช้ที่ดินที่ต้องถูกเวนคืนแบบเต็มอัตรา อาจจะก่อให้เกิดปัญหาในภายหลังได้  ซึ่งกรณีของข่าวดังก็มีระบุไว้ในสัญญา 1 ข้อว่า ทางเข้าออกอาจมีการเปลี่ยนแปลง ข้อนี้ไม่มีใครเอะใจอะไรเลยจนกระทั่งวันที่เรื่องแดงขึ้นมา
• ถ้าถนนติดกับคอนโดมีความกว้างตั้งแต่ 6 – 10 เมตร สามารถสร้างคอนโดที่มีความสูงได้ไม่เกิน 23 เมตร (ประมาณ 8 ชั้น) มีทางเข้าออกคอนโดกว้าง 6 เมตร
• ถนนที่มีความกว้างตั้งแต่  10 – 18 เมตร อนุญาตให้สร้างคอนโดที่มีความสูงเกิน 23 เมตร (มากกว่า 8 ชั้น) ต้องมีทางเข้าออกคอนโดต้องกว้างถึง 12 เมตร

 

 

จากกฎหมาย 3 ข้อนี้แสดงให้เห็นว่า หากพบคอนโดที่มีความสูงมากๆ ตั้งอยู่ริมถนนหรือในซอยที่เล็กมากๆ แถมทางเข้าออกยังไม่ได้ดูหมิ่นเหม่ว่าจะไม่ใช่ที่ส่วนตัวของคอนโด ให้ดอกจันไว้ในใจก่อนเลยว่า อาจจะมีปัญหาตามมาทีหลังได้ จากกรณีของแอชตันก็ทำให้เห็นแล้วว่า ถึงจะได้รับอนุมัติให้ก่อสร้างไปแล้ว ก็ถูกสั่งให้รื้อภายหลังได้

 

ภาพแสดงความสัมพันธ์ระหว่างความสูงของตึกกับความกว้างของถนน

 

 

 

  ✅  ความปลอดภัยคือที่หนึ่ง จะมาหย่อนนิด หย่อนหน่อยไม่ได้

 

 

 

ความปลอดภัยเป็นสิ่งที่ต้องคำนึงถึงเป็นอันดับแรก แล้วยิ่งคอนโดสูงที่เต็มไปด้วยผู้คนจำนวนมาก มาตรฐานด้านความปลอดภัยก็ยิ่งต้องแน่นหนาตามไปด้วย  และเรื่องของความปลอดภัยในเบื้องต้นที่คนซื้อคอนโดสามารถมองดูด้วยตาเปล่าได้ง่ายๆ มีดังนี้

 

 

• กฎหมายกำหนดให้ทุกคอนโดต้องมีบันไดหนีไฟภายในอาคารอย่างน้อย  2 ตำแหน่ง ถ้าในตึกที่สูงกว่า 23 เมตรต้องมีความกว้างของบันไดอยู่ที่ 90 -150 ซม. และต้องเป็นบันไดที่เชื่อมตั้งแต่ชั้นบนสุดถึงพื้นดินเลย
• กฎหมายกำหนดให้อาคารที่สูงมากกว่า 23 เมตรต้องมีดาดฟ้า และมีขนาดกว้าง ยาว ด้านละไม่น้อยกว่า 10 เมตร เพื่อที่จะสามารถให้ลูกบ้านหนีขึ้นด้านบนได้ อีกทั้งต้องเป็นพื้นที่โล่งเพื่อประโยชน์ในการขนย้ายทางอากาศได้
• ภายนอกอาคารต้องมีหัวรับน้ำดับเพลิงติดตั้งอยู่เสมอ และควรจะตั้งอยู่ในบริเวณที่รถดับเพลิงเข้าถึงได้ง่ายด้วย
• ต้องมีป้ายบอกทางหนีไฟอย่างชัดเจน

 

 

ถ้าเรามองหา 4 ข้อนี้ไม่เจอ ก็คงคงต้องทำเครื่องหมายดอกจันไว้อีก 1 ดอกว่า หากเกิดเหตุเพลิงไหม้ขึ้นมา ความเสี่ยงในชีวิตและทรัพย์สินก็จะมีมากขึ้น

 

 

มีบทเรียนที่เกี่ยวกับเรื่องมาตรฐานความปลอดภัยอยู่ 1 คดีคือ ซานติก้าผับ ที่มาพบภายหลังว่า ทางเข้าออกหลักของอาคารค่อนข้างจะแคบ ภายในไม่มีแผนผังอาคารทำให้คนภายในไม่รู้ว่ามีทางออกอื่น และตัวอาคารเต็มไปด้วยวัสดุที่ติดไฟง่าย ทำให้นักท่องเที่ยวที่มาเคาท์ดาวน์ในคืนนั้นต้องจบชีวิตลงเป็นจำนวนมาก คดีนี้ทำให้ผู้คนเกิดความตื่นตัว อาคารทั้งเล็กใหญ่หันมาคุมเข้มเรื่องความปลอดภัยกันมากขึ้น

 

 

บันไดหนีไฟ ≠ บันไดขึ้นลงปกติ
ถ้าหากใช้บันไดหนีไฟร่วมกับบันไดปกติ ก็ต้องเป็นบันไดที่ใช้วัสดุเกรดเดียวกับบันไดหนีไฟเท่านั้น

 

 

 

  ✅  คอนโดต้องอยู่ร่วมกับชุมชนรอบข้าง ได้อย่างสงบสุข

 

 

 

จากกรณีที่ ศาลปกครองกลาง มีคำสั่งให้ “เพิกถอน” รายงานประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ที่คณะกรรมการผู้ชำนาญการเป็นผู้พิจารณาอนุญาต ให้ก่อสร้างโครงการคอนโดมิเนียม ศุภาลัย ลอฟท์ รัชดาฯ-วงศ์สว่าง  ข่าวนี้นับเป็นเหตุผลชั้นดีว่า ทำไมคนที่กำลังหาซื้อคอนโดจำเป็นต้องมีความรู้เรื่อง EIA บ้าง ก็เพื่อใช้ประเมินเบื้องต้นถึงแนวโน้มที่คอนโดจะมีปัญหาในภายหลังไหม นั่นเอง เรื่อง EIA ที่ผู้ซื้อควรรู้และสามารถมองเห็นได้เลย มีดังนี้ 

 

 

• อันดับแรกเลย ถ้าสนใจคอนโดไหนให้ไปตรวจสอบก่อนว่าผ่าน EIA สมบูรณ์แล้วหรือยัง โดยสามารถนำชื่อโครงการไปเช็กที่ >>>  https://eia.onep.go.th/site/eia 
• อาคารมีความยาวเกินไปไหม อย่างเช่นกรณีของศุภาลัย ลอฟท์ รัชดาฯ-วงศ์สว่าง ที่สร้างคอนโดสูง 17 ชั้นจำนวน 3 อาคาร และมีความยาวมากกว่า 300 เมตร ทำให้ไปบังแดด-บังลมของบ้านเรือนข้างเคียง จนนำไปสู่การร้องเรียนในที่สุด  

ตัวอย่างวิธีตรวจสอบ EIA ของคอนโดแห่งหนึ่ง

 

 

 

  ✅   พื้นที่สีเขียว ลูกบ้านทุกคนต้องได้สัมผัสธรรมชาติ

 

 

 

ทุกโครงการต้องมีพื้นที่สีเขียว และต้องเป็นพื้นที่ที่เป็นดินจำนวนมากถึง 50% ของพื้นที่ทั้งหมด นั่นหมายความว่าคอนโดจะมาสร้างเอาสะดวก ทำทุกพื้นที่สีเขียวเป็นสวนหญ้าเทียมทั้งหมดไม่ได้ จุดนี้เป็นอีกจุดที่คนซื้อคอนโดพอจะดูด้วยตาเปล่าได้  

 

 

 

  ✅   ชื่อเสียงเรียงนามของเจ้าของโครงการก็สำคัญ

 

 

 

แม้ไม่ได้เป็นสิ่งที่กฎหมายกำหนด แต่ถ้าโครงการไหนมีประวัติสร้างเสร็จแล้วแต่ไม่ตรงแบบ หรือสร้างเสร็จช้ากว่ากำหนด หรือโดนชุมชนรอบข้างร้องเรียนบ่อยๆ รวมไปถึงมีกระทู้เสียงบ่นจากลูกบ้านเป็นประจำ ก็นับเป็นข้อควรระวังได้เช่นกัน ยิ่งโครงการไหนโดนตำหนิโดนร้องเรียน แต่ไม่เคยดำเนินการแก้ไขอะไร จนเกิดการร้องเรียนซ้ำๆ ก่อนตกลงควักเงินซื้อก็ยิ่งต้องคิดให้ถี่ถ้วนมากขึ้นเป็นเท่าตัว

 

 

---

 

 

หลายคนอาจจะตั้งคำถามว่า เรื่องของการก่อสร้าง กฎหมายควบคุมอาคาร หรือแม้แต่ EIA  ต้องเป็นเรื่องของผู้ก่อสร้างคอนโดสิ ทำไมผู้ซื้ออย่างฉันจะต้องสนใจเรื่องพวกนี้ด้วย ?  คำตอบมีให้เห็นในข่าวดังทั้งหมดแล้วว่า เกือบจะทุกโครงการโดนสั่งรื้อถอนตามหลังได้ ผู้ซื้อบางรายอาจจะถามเซลทุกอย่างเชื่อใจเซลทุกคำพูด แต่อย่าลืมว่า ณ ตอนที่คอนโดเกิดปัญหาขึ้นมา คนที่เรียกว่าซวยที่สุดก็คือผู้เสียเงินซื้อนี่แหละ  เพราะฉะนั้นผู้ซื้อควรจะเพิ่มความใส่ใจลงไป และคิดหน้าระวังหลังให้มากขึ้น 

 

 

ทั้ง 5 จุดที่นำเสนอมาข้างต้นนั้นอาจจะไม่ถึงกับเป็นจุดชี้ขาดในการซื้อคอนโด แต่ก็ถือเป็น 5 จุดที่ชวนให้ฉุกคิด และตั้งคำถามว่า สิ่งผิดปกติที่เราเห็นจะก่อให้เกิดปัญหาตามมาในภายหลังหรือไม่? แล้วถ้าเกิดปัญหาขึ้นมาจริงๆ ใครจะเป็นคนรับผิดชอบ?  แถมทั้ง 5 จุดนี้ก็ยังเป็นสิ่งที่เราสามารถมองเห็นได้ง่ายด้วยตาเปล่าอีกด้วย 

 

 

🏬

 

 

---

 

💙 อ่านบทความที่เกี่ยวข้องอื่นๆ ได้ที่นี่ 

 

• ' หมิ่นประมาท ' กฏหมายดัดหลังสายนินทา ถูกกระทำแบบไหน ถึงฟ้องเอาผิดได้ !
• รวม "กฎหมายแรงงานที่ลูกจ้างควรรู้" อ่านก่อน จะได้ไม่โดนเอาเปรียบ !
• สะเทือนทุกวงการ! กับ 'PDPA' พ.ร.บ. คุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล พ.ศ. 2562 ที่ห้ามเปิดเผยกระทั่งศาสนา

 

---

แหล่งข้อมูลอ้างอิง : รู้ง่าย เข้าใจไว กฎหมายเรื่องอาคาร / กฎกระทรวงฉบับที่ 33 / โหนกระแส/ brandbuffet