ดึงสติก่อนจอง! คอนโดราคาถูก สารพัดโปร ต้องดูยังไงให้ไม่เสียใจทีหลัง

 

น้ำขึ้นให้รีบตัก คอนโดราคาถูก ให้รีบซื้อ
อาจจะไม่จริงเสมอไปนะ ยิ่งในสภาพเศรษฐกิจแบบนี้
ยังมีหลายอย่างที่ต้องพิจารณา

ในสภาวะเศรษฐกิจขาลงแบบนี้ อสังหาริมทรัพย์ มักเป็นประเภทธุรกิจที่จะซบเซาเพราะบ้าน อาคาร คอนโดเหล่านี้มีราคาสูงเมื่อเทียบกับรายได้เฉลี่ยของประชากร โดยธรรมชาติของคนเราก็คงไม่ซื้อของแพงในช่วงที่เราต้องประหยัดสุดตัวแบบนี้ใช่มั้ยล่ะ

แต่อีกในทางหนึ่ง เหล่า Developer หรือบริษัทเจ้าของโครงการเขาก็สู้ยิบตาเช่นกัน จึงออกมาเป็นโปรบ้านและคอนโดที่ลดกว่าครึ่งราคา ฟรีนู้น แถมนี่ จนเราก็เริ่มหวั่นไหวแล้วจ้า คอนโดที่เคยอยากได้ลดเป็นล้าน ไหนจะฟรีค่าส่วนกลางไปอีกหลายปี อยู่ฟรีๆ ยืดเวลาผ่อนออกไปได้อีกปีสองปี ปันโปรเข้าใจดีเลยว่าจังหวะนี้น้ำขึ้นให้รีบตัก เจ้าของโครงการเขากวักมือเรียกขนาดนี้ ก็อยากจะจับจองสักหน่อยน้าาา

 

 

แต่เดี๋ยวก่อน!! เพียงคุณใช้เวลา 3 นาที อ่านบทความนี้ คุณอาจจะเปลี่ยนใจ หรือตัดสินใจได้ง่ายขึ้นว่าควรคว้าโปรโมชั่นเหล่านี้ไว้ดีมั้ย เรียกว่ามาดึงสติกันก่อน จะซื้อคอนโดเป็นของตัวเองทั้งที โดยเฉพาะซื้อไว้อยู่ระยะยาวแล้ว ก็ต้องดูให้รอบด้าน เหมือนดูใจคนที่จะแต่งงานด้วยนั่นแหละเนอะ

มาเริ่มกันด้วย 5 คำถามคนอยากมีคอนโด

1. ซื้อเพื่ออยู่อาศัยระยะยาว หรือ อยู่อาศัยชั่วคราว
2. การเดินทางหลักคือรถไฟฟ้า หรือ รถยนต์
3. อยู่คนเดียว หรือ มีคนอยู่ด้วย
4. ทำอาหารเอง หรือ แค่เวฟข้าวกล่อง
5. ความรู้ด้านการเงินของตนเอง เต็ม 10 ให้กี่คะแนน

เอาละเพื่อนๆ ลองตอบคำถามเหล่านี้ไว้ในใจหรือโน๊ตไว้ในมือถือก็ได้ ระหว่างนี้เราไปทำความเข้าใจกันเบื้องต้นกับกลไกของ “ราคา และ โปรโมชั่น” กันก่อน

---

เช็คราคาคอนโด

---

เมื่อเรามองหาคอนโดสักที่สิ่งที่คิดถึงเรื่องแรกๆ หนีไม่พ้นความเหมาะสมในการใช้ชีวิตเป็นอย่างแรก เช่น เดินทางไปทำงานได้สะดวกมั้ย ใกล้แหล่งของกินหรือเปล่า หรืออยู่ในย่านที่เราคุ้นเคยมาก่อน แล้วค่อยมาหาว่าในทำเลนั้นๆ มีโครงการไหนที่เราจ่ายไหวบ้าง

ซึ่งหลายคนอาจจะโฟกัสไปที่ราคาห้องเป็นหลัก ยกตัวอย่าง อยากได้คอนโด 2 ล้าน ใกล้รถไฟฟ้า พอไปดูห้องปรากฏว่าได้ห้องเล็กจิ๋ว 27 ตรม. ราคาต่อ ตรม. ประมาณ 74,000 แต่ราคาเฉลี่ยโครงการอื่นๆ อยู่ที่ 50,000 เท่านั้น เป็นอย่างนี้เราอาจจะได้คอนโดอย่างที่ตั้งราคาไว้ แต่ยังไม่คุ้มค่าที่สุดก็เป็นได้

 

 

ดังนั้นเวลาที่เราพิจารณาคอนโดให้ดู ราคาต่อตารางเมตร เป็นหลักจะชัวร์กว่า เพราะแต่ละโครงการจะตั้งราคาเชือดเฉือนคู่แข่ง พร้อมนำเสนอสิ่งที่โครงการเหนือกว่าด้วย โปรโมชั่น อยู่ฟรี 2 ปีบ้าง , ส่วนลดหลักแสน-หลักล้าน, แถมเครื่องใช้ไฟฟ้าบ้างละ หรือราคาเดียวทุกยูนิต เป็นต้น

ในกรณีที่เป็นคอนโดสร้างเสร็จแล้ว เมื่อบวกลบคูณหารโปร ทั้งส่วนลดที่เป็นตัวเงิน มูลค่าของแถม จนได้ออกมาเป็นส่วนลดรวม ( xxx,xxx บาท) แล้วลบกับราคาขายสุทธิ์ หารด้วยตารางเมตรของห้อง ลองเอาตัวเลขนี้กลับไปสำรวจราคาต่อตรม. เมื่อตอนเปิดตัวกับปัจจุบันก็ได้ ถ้าราคาที่โครงการเสนอมาเทียบเท่ากับ หรือ ใกล้เคียงตอนเปิดตัวถือว่าโปรโมชั่นนั้นใช้ได้ทีเดียว แต่หากเป็นโครงการที่กำลังสร้างอยู่ก็ให้โฟกัสที่ราคาต่อตรม. ไม่ควรสูงเท่ากับโครงการพร้อมอยู่ ทั้งนี้อาจจะต้องเปรียบเทียบกับโครงการที่ระดับแบรนด์ใกล้เคียงกันที่สุดด้วย

ตัวอย่างการเปรียบเทียบราคาในย่านเดียวกัน

 ราคาต่อตรม. อาจแตกต่างกันไป ตามระดับความพรีเมี่ยมของแบรนด์ อายุคอนโด ระยะทางจากรถไฟฟ้า หรือห้างสรรพสินค้าก็มีผลเช่นกัน เพื่อนๆลองเปรียบเทียบความต้องการของตนเองว่ารับได้ที่ราคาและตำแหน่งที่ตั้งใด

 

---

โปรลับที่จองออนไลน์ให้ไม่ได้

---

คนซื้ออยู่อาศัยเองอย่างเราๆ เห็นโปรออนไลน์ที่ Facebook ยิงโฆษณาซ้ำไปซ้ำมาอาจจะเผลอกดจองไปได้ง่ายๆ แต่เดี๋ยวก่อนคุณขา นักลงทุนรู้ ทุกคนรู้ว่าอย่าเพิ่งตัดสินใจอะไรถ้าไม่ได้เข้าไป Sale Gallary ยิ่งกับคนไม่เคยซื้อคอนโดจะมีความกลัวหรือระแวงพี่เซลเบาๆ ว่าเอ๊ะ จะเอาห้องมุมอับมาเชียร์ขาย หรือหมกเม็ดอะไรหรือเปล่าน้าาา

ลืมไปได้เลย เซลของโครงการส่วนใหญ่เขาอยากให้เราได้ห้องดีๆ ถูกใจเราที่สุดอยู่แล้ว (แต่เราก็ต้องทำการบ้านไปก่อนด้วยนะ) หลังจากที่เราสำรวจราคา มีตำแหน่งห้อง ชั้น ในใจอยู่แล้ว ก็บุกไปที่ Sale Gallary กัน เซลเขาจะช่วยเราอธิบายโครงการแบบแจ่มแจ้ง อะไรอยู่ตรงไหน เงื่อนไขดอกจันทร์เล็กๆ มีอะไรเราถามเขาได้หมดจริงๆ นะ ที่สำคัญอย่าไปครั้งเดียว ครั้งแรกอาจจะไปคนเดียวก่อน ครั้งที่ 2 พาพ่อแม่ หรือแฟนมาช่วยดู ทำให้ดูว่าเราสนใจนะแต่ยังลังเลบางอย่างอยู่ เซลก็อาจจะเสนอราคาดีๆ ที่ให้เราตัดสินใจง่ายขึ้นอีกก็ได้

 

 

หรือง่ายกว่านั้นก็ต่อตรงๆ เลยก็ได้นะ ยิ่งเราเป็นคนที่ซื้ออยู่อาศัยเอง เรามีแต้มต่อในการที่เราจะเข้าอยู่แน่ๆ อาจจะบอกเซลไปตรงๆ ว่าเราเงินเดือนเท่านี้ ถ้าเขาลดให้เราอีกหน่อยเราจะผ่อนสบายตัวขึ้นนะ ส่วนใหญ่เซลเขาจะทำราคาให้ได้ เพราะยังไงก็อยากให้ตกลงปลงใจกับเขาในที่สุด หลังจากนั้นก็ค่อยเตรียมเงินจอง ทำสัญญาต่างๆ ซึ่งอ่านเพิ่มเติมกันได้ในคอนเทนต์นี้นะจ๊ะ >> ค่าใช้จ่ายที่ควรรู้และต้องเตรียมไว้ เมื่อคุณคิดว่ากำลังจะซื้อบ้านหลังแรก

 

 

เอาละ เมื่อได้ราคาที่โอเคกันแล้ว มาดูคำถามที่เราถามกันไปข้างต้นดีกว่าว่าจะช่วยให้เราเลือกห้องให้คุ้มค่าที่สุดยังไงบ้าง

   ซื้อเพื่ออยู่อาศัยระยะยาว หรือ อยู่อาศัยชั่วคราว  

สำหรับใครที่มีบ้านอยู่ต่างจังหวัดข้อนี้น่าจะตอบได้ไม่ยาก เชื่อว่าหลายคนมักจะมีแพลนว่าอยู่กรุงเทพถึงอายุ 50-60 แล้วจะกลับไปปลูกผักต่างจังหวัด คอนโดที่ซื้อไว้ก็คงต้องขายหรือปล่อยเช่า ถ้าเป็นอย่างนั้นแล้ว คอนโด High Rise จะมีแนวโน้มขายต่อ ปล่อยเช่าได้ง่ายกว่าเพราะมักอยู่ติดถนน รถไฟฟ้า ทำเลที่ไม่มีบ้านมาเป็นคู่แข่ง

 

 

แต่หากคำตอบของคุณคืออยู่ระยะยาวเลยล่ะ ฉันโสด! ฉันจะอยู่คอนโดเลี้ยงแมวไปจนตาย! โทษๆ อินไปหน่อยค่ะ ก็ลองพิจารณาคอนโด Low Rise ดูได้นะ อยู่ในซอยสงบๆ ราคาถูกลงมาหน่อย จะได้ผ่อนกันเบาๆ มีเงินก็โปะจบหนี้กันไวๆ และอย่าลืมบวกค่าส่วนกลางเข้าไปด้วยนะ เพราะเมื่อคอนโดยูนิตน้อย ตัวหารค่าส่วนกลางก็น้อยตามมา ทำให้คอนโด Low Rise บางแห่งค่าส่วนกลางจะค่อนข้างสูง ซึ่งเราต้องจ่ายกันไปอีกยาวๆ แม้จะผ่อนหมดแล้วก็ตาม

 

  การเดินทางหลักคือรถไฟฟ้า หรือ รถยนต์     

ขึ้นชื่อว่าการเดินทางมันคือ 30% ของเวลาชีวิตในแต่ละวันเลยล่ะ ใครที่เดินทางรถไฟฟ้าเป็นหลักไม่ยากค่ะ คอนโดมีให้เลือกเยอะแยะ เอาโลเคชั่นที่ใกล้ที่ทำงานหรืออยู่ถัดไปไม่ไกลจากย่านธุรกิจ CBD เพราะต้องเผื่อว่ารถไฟฟ้าอาจขึ้นราคา และยกเลิกค่าส่วนต่อขยายแบบ Flat rate ก็ได้ ถ้าอยู่ไกลไปค่าใช้จ่ายเรื่องการเดินทางก็เอาเรื่องอยู่เด้อ

 

 

ส่วนใครที่ต้องใช้รถยนต์หรือมีไว้ขับไปท่องเที่ยวในวันหยุด ก็ต้องคำนึงถึงที่จอดเป็นอย่างแรกเลย บางคนบอกซื้อห้องสตูดิโอเล็กๆ ไว้อยู่แล้วมีรถสักคัน แต่บางที่ห้องเล็กเขาไม่มีสิทธิ์ที่จอดรถให้นาาาา ต้องไปขอเช่าสิทธิ์จากเพื่อนบ้าน หรือไปเช่าที่จอดที่อื่นเอาก็ต้องลองคิดดูว่าคุ้มมั้ยนะ

หรือซื้อแบบ 1 ห้องนอน แล้วได้สิทธิ์จอดรถไปเลยดีกว่า นี่ก็เป็นหนึ่งจุดที่หลายคนเผลอมองข้ามไป อีกข้อคือจุดเข้าออกคอนโดสะดวกกับการใช้รถหรือเปล่า เช่น บางที่อาจจะอยู่ในซอยเล็ก มีโรงเรียน หรือยูเทิร์นไกล เหล่านี้ต้องเอามาพิจารณาให้หมดน้า

 

  อยู่คนเดียว หรือ มีคนอยู่ด้วย

พอเข้าวัยทำงานเราคงใช้ชีวิตแบบตอนมหาวิทยาลัยไม่ได้แล้ว มองย้อนกลับไปก็มีงงว่าตอนเรียนห้อง 25 ตรม. อยู่รวมกัน 3 คนได้ยังไง ข้อนี้เราจะพูดกันถึงขนาดห้อง คอนโดโดยทั่วไปก็จะทำห้องออกมาอยู่ที่ 26 - 50 ตรม. ห้องสตูดิโอแบบห้องเดี่ยวๆ ไม่มีการแบ่งสัดส่วน มักจะเป็นห้องที่โครงการเอามาโปรโมทเพราะมีราคาถูกที่สุด แต่พอไปดูห้องตัวอย่างจริงๆ แล้ว เล็กแบบอยู่คนเดียวยังอึดอัดเลย

วัยทำงานส่วนใหญ่จึงเลือกซื้อ 1 ห้องนอน 1 ห้องนั่งเล่นกันเป็นหลัก ขนาดอยู่ที่ 28 - 32 ตรม. ซึ่งปัจจุบันหลายโครงการก็ออกแบบลูกเล่น Layout ของห้องให้ตอบโจทย์คนรุ่นใหม่มากขึ้น อย่างการมี Walk-in Closet หรือกั้นห้องทำงานเพิ่มขึ้นมา ใครชอบแบบไหนก็เลือกกันดู บอกเลยว่าจากประสบการณ์ตรงแล้ว Layout ห้องมีผลไม่แพ้การเลือกที่ตั้งคอนโดเลยทีเดียว

 

 

ส่วนใครที่อาศัยอยู่ 2 คนขึ้นไป แน่นอนว่าห้องสตูดิโอไม่แนะนำเลยจริงๆ ยิ่งในยุคที่เรากำลังเข้าสู่การ Work From Home เต็มรูปแบบ ถ้าต้องอยู่รวมกันหลายคน ลองเลือกดูโครงการที่ทำห้องแบบ 2 ห้องนอนที่ไม่ใหญ่จนเกินไป หรือแบบ 1 Bed plus คือแยกห้องนั่งเล่น ห้องทำงาน ห้องนอนให้เป็นสัดส่วนมากขึ้น รวมไปถึงทิศทางของแสง บางคนชอบแดดเช้า แดดบ่าย ต้องคุยกันให้ดีๆ ก็จะทำให้การอยู่อาศัยร่วมกันราบลื่นขึ้นเนอะ

 

  ทำอาหารเอง หรือ แค่เวฟข้าวกล่อง

ข้อนี้หลายคนอาจจะงงว่าถามทำไม คุณพี่ถามทำไมค้าาา จะบอกว่าคนเราทานอาหารวันละ 3 มื้อ เรื่องกินเรื่องใหญ่นะทุกคนนน ถ้าเป็นสายสั่งมากิน หรือเวฟข้าวได้ทุกมื้อ แบบนี้ง่ายเลยจ้า อยู่ห้องแบบไหนก็ได้ กลิ่นไม่ติดเตียงนอน เสื้อผ้าในห้องเท่าไหร่

 

 

แต่สาย Masterchef อย่างเรา ผัดข้าว ทอดหมูสามชั้นกันจริงจัง Layout ของห้องครัวมีผลมากๆๆๆ จุดนี้เราอาจจะถามเซล หรือดูจากห้องตัวอย่างแต่แรกเลยว่าครัวที่ได้เป็นครัวปิดหรือไม่ บางคอนโดที่เราโอเคกับราคามากๆ แต่พอมาดูครัวกลายเป็นแค่เคาน์เตอร์ หรือมุมเล็กๆที่อยู่ในห้องนั่งเล่น แย่กว่านั้นคืออยู่รวมกับห้องนอนไปเลย อย่างนี้ก็ไม่ไหว เพราะเรื่องกลิ่นอาศัยแค่เครื่องดูดควันมันไม่ช่วยจริงๆนะ ต้องเป็นครัวที่มีประตูปิด สามารถระบายอากาศได้ง่าย ติดกับระเบียงได้เลยยิ่งดีจ้า

 

 

  ความรู้ด้านการเงินของตนเอง เต็ม 10 ให้กี่คะแนน

เพื่อนๆ การซื้อคอนโดไม่ใช่การไปพักโรงแรมสวยๆ แล้วถ่ายรูปลงไอจีแค่นั้น แต่มันจะอยู่กับเราไปยาวๆ อย่างน้อย 20 ปี โดยเฉพาะ “หนี้” ฉะนั้นความรู้ด้านการเงินของเราต้องรอบด้านจริงๆ โดยปันโปรขอแบ่งข้อย่อยๆ ให้เห็นว่าเมื่อเริ่มผ่อนบ้านเราต้องรู้เรื่องอะไรบ้าง

ดอกเบี้ย ที่ไหนมีกู้คอนโดที่นั้นมีดอกเบี้ยก้อนใหญ่รอเราอยู่ คำนวณง่ายๆ ซื้อคอนโด 2 ล้าน ผ่อน 20 ปี เงินต้น = 100,000 บาท/ปี ดอกเบี้ยเอาแบบได้โปรมา 6% = 120,000 บาท/ปี เยอะกว่าเงินต้นอีกจ้าาา แต่ไม่ต้องห่วงเมื่อเราผ่อนเงินต้นลดลง ดอกเบี้ยในปีต่อๆไปก็จะคำนวณจากเงินต้นที่เหลือน้อยลงด้วย

ภาระหนี้ต่อเดือน อันนี้เป็นเรื่องต้องเคลียร์ให้ได้ก่อนซื้อที่อยู่อาศัยเนอะ โดยเฉพาะใครที่เป็นหนี้บัตรเครดิต รูดจนเต็มวงเงิน แล้วยังเลี้ยงบอลแบบจ่ายขั้นต่ำมาตลอด อย่าคิดซื้อคอนโดเด็ดขาด แม่จะตี เพราะนอกจากที่ต้องส่งเงินผ่อนกับธนาคารแล้ว เรายังต้องเก็บเงินอีกส่วนหนึ่งไว้จ่ายค่าส่วนกลางด้วยนะ ก่อนจะต้องผ่อนจ่ายก้อนใหญ่ ก็ควรมีวินัยทางการเงินที่ดีก่อน

 

 

รักษาสิทธิ์ทางการเงิน การที่เราเป็นหนี้ไม่ใช่ว่าเราจะเป็นทาสของธนาคารเสมอไปนะ มาตรการต่างๆ ทางการเงินที่ช่วยเรานั้นมีอยู่มาก อย่างมาตรการ LTV ที่เอื้อให้คนซื้อคอนโดหลังแรก กู้ได้เต็ม แถมกู้ค่าตกแต่งได้เพิ่ม 10% อีกทริคที่ทุกกูรูการเงินแนะนำกัน คือการรีไฟแนนซ์ หรือการเปลี่ยนธนาคารที่เรากู้เงินนี่แหละ เพื่อให้ได้ดอกเบี้ยที่ต่ำอยู่เสมอ เพราะแต่ละธนาคารมักจะมีโปร ดอกต่ำ 3 ปีแรก ผู้เชี่ยวชาญจึงแนะนำให้เรารีไฟแนนซ์ทุกๆ 3 ปีไงล่ะ

นี่เป็นแค่ความรู้ทางการเงินพื้นฐานที่คนซื้อคอนโดต้องมี ดังนั้นก่อนเป็นหนี้ก้อนใหญ่ เพื่อนๆต้องศึกษากันให้ดีๆ ไม่งั้นจากความคุ้มค่าในตอนแรก อาจกลายเป็นภาระที่ตึงเครียดไปอีกครึ่งชีวิตก็ได้

---

สรุปให้ก่อนจอง 🔑 

• โปรคอนโดออกมาเยอะ แต่ก็มีเงื่อนไขเยอะไม่แพ้กัน อย่ารีบตัดสินใจจองออนไลน์ ถ้ายังไม่ได้ปรึกษาเซลและไปดูห้องตัวอย่าง

• Layout หรือแผนผังห้องสำคัญไม่แพ้ทำเลที่ตั้ง หรือการเดินทางเลยทีเดียว คิดให้ดีๆ ว่าให้ความสำคัญกับส่วนไหนของห้องบ้าง

• ความรู้ทางการเงินสำคัญมากๆ จะรู้เท่าทันโปรโมชั่น หรือรักษาสิทธิประโยชน์ของตนเองได้ก็ต้องศึกษากันเยอะหน่อย ซื้อคอนโดคือการลงทุนอย่างนึง แม้จะซื้ออยู่อาศัยก็มีความเสี่ยงอยู่เช่นกัน

• ถ้าคิดว่าไม่ไหว ขอรอดูเศรษฐกิจก่อน การเช่าอยู่ก็ไม่ได้แย่อะไร อย่าคิดว่าเป็นการจ่ายทิ้ง มองเป็นค่าทำเลเสียมากกว่า

• ตกลงปลงใจแล้วก็ต้องเตรียมเงินให้พร้อมเพราะนอกจากค่าห้องยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ รออยู่ อ่านต่อได้ ที่นี่